Bau­bewilligung & Bauanzeige

Baubewilligung

Brauche ich vor dem Bau eine Bewilligung?

Bevor Sie bauen, müssen Sie abklären, ob Sie eine Baubewilligung brauchen. Hier gibt es drei Stufen:

• bewilligungsfreie Bauvorhaben: In diesem Fall brauchen Sie keine Bewilligung, damit auch keine Bauanzeige und kein Bauansuchen.
• anzeigepflichtige Bauvorhaben: Die Bauanzeige ist ein vereinfachtes Bauverfahren, mit der Sie bauliche Maßnahmen an die Behörden melden müssen.
• bewilligungspflichtige Bauvorhaben: Bei größeren Bauvorhaben brauchen Sie ein Bauansuchen, um eine Baubewilligung zu erhalten.
• bewilligungspflichtige Vorhaben in Schutzzonen nach dem Tiroler Stadt- und Ortsbildschutzgesetz (SOG)

Bauen Sie ohne eine entsprechende Bewilligung ist dies ein Verwaltungsstraftatbestand. Wird ein Schwarzbau festgestellt, weil Baumaßnahmen nicht genehmigt oder nicht entsprechend der Bewilligung ausgeführt wurden, wird ein Strafverfahren eingeleitet. Wenn nötig stellt das Referat Baupolizei und Bauphysik  unmittelbar die Bautätigkeiten ein.

Welche Vorhaben sind bewilligungsfrei?

Unter bestimmten Voraussetzungen sind folgende Maßnahmen weder anzeige- noch bewilligungspflichtig lt. § 28 Abs. 3 und § 52b Abs. 3 TBO:

• Maßnahmen im Inneren von Gebäuden, wenn dadurch allgemeine bautechnische Erfordernisse nicht wesentlich berührt werden.
• der Austausch von Fenstern und Balkontüren, wenn durch diese Maßnahmen die äußere Gestaltung des Gebäudes nicht wesentlich berührt wird.
• Erhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen an baulichen Anlagen, wenn dadurch allgemeine bautechnische Erfordernisse nicht wesentlich berührt werden
• die Errichtung und Änderung von Einfriedungen bis zu einer Höhe von insgesamt 1,50 Metern und von Stützmauern bis zu einer Höhe von 1 Meter außer gegenüber Verkehrsflächen
• die Errichtung, Aufstellung und Änderung von frei stehenden Werbeeinrichtungen außerhalb geschlossener Ortschaften
• die Errichtung und Änderung von baulichen Anlagen für freistehende Ladestationen für Elektrofahrzeuge
• die Anbringung oder Änderung von Solarenergieanlagen bis zu einer Fläche von 100 m², sofern sie in die Dachfläche integriert sind oder der Abstand der Solarenergieanlage zur Dachhaut, im rechten Winkel von dieser aus gemessen, an keinem Punkt 30 cm übersteigt. Im Fall der Anbringung auf Flachdächern darf davon abweichend die Neigung der Solarenergieanlage höchstens 15° betragen; dabei hat bei Flachdächern ohne Attika der jeweilige Abstand zum Dachrand hin zumindest der Aufbauhöhe der Solarenergieanlage zu entsprechen
• die Errichtung oder Änderung von freistehenden Solarenergieanlagen bis zu einer Fläche von 100 m², sofern der Abstand der Solarenergieanlage zum darunterliegenden Gelände an keinem Punkt 30 cm übersteigt, wobei davon abweichend auf ebenem Gelände eine Neigung von höchstens 15° jedenfalls zulässig ist
• die Errichtung und Änderung von Geräteschuppen, Holzschuppen und dergleichen bis zu einer Grundfläche von 15 m² und einer Höhe von 2,80 Metern, sofern sie vom betreffenden Bauplatz oder einer Verkehrsfläche aus an zumindest drei Seiten von außen zugänglich sind.
  Hinweis: Diese baulichen Anlagen sind im Sinne des Tiroler Verkehrsaufschließungs- und Ausgleichsabgabengesetzes (TVAG) abgabepflichtig (Erschließungs- und Gehsteigbeitrag). Für Auskünfte steht Ihnen das Referat Gemeindeabgaben - Vorschreibung - Grundsteuer  zur Verfügung.
• Hagelschutznetze, Weidezelte bis 40 m², nicht begehbare Folientunnels und Bienenstände

Welche Bauvorhaben benötigen eine Bauanzeige?

Die Bauanzeige ist ein vereinfachtes Bauverfahren, mit der Sie bauliche Maßnahmen an die Behörden melden müssen.

Eine Bauanzeige brauchen Sie lt. § 28 Abs. 2 und §52b Abs. 2 TBO für:

• Änderungen von Gebäuden u. sonst. Baulichen Anlagen, sofern nicht bewilligungspflichtig (§ 28, Abs. 2)
• Untergeordnete Bauteile und Balkonverglasungen (§ 28, Abs. 2, a)
• Stützmauern und Einfriedungen bis insgesamt zwei Meter Höhe (§ 28, Abs. 2, b)
• Terrassen, Pergolen und mobile offene Schwimmbecken mit mehr als 10.000 Litern (§ 28, Abs. 2, c)
• ortsübliche Städel, forstwirtschaftliche Gerätehütten, Bienenhäuser jeweils in Holzbauweise, Weidezelte >40m² Weideunterstände und Kulturschutzanlagen ≤250m² (§ 28, Abs. 2, d)
• Sportplätze, Reitplätze, Kinderspielplätze (§ 28, Abs. 2, e)
• Größere Renovierung von Gebäuden, sofern nicht bewilligungspflichtig (§ 28, Abs. 2, f)
• Flugdächer und Überdachungen für Terrassen ≤15m², Container ≤30m³, Parkplätze ≤ 200m² (§28, Abs. 2, g)
• Solarenergieanlagen mit einer Fläche über 100m² in der Dach- oder Wandfläche integriert bzw. mit einem Abstand ≤30cm oder Neigung ≤15° (Flachdach) (§ 52b, Abs. 2, a und b)
• Freistehende Solarenergieanlagen mit einer Fläche über 100m² (§ 52b, Abs. 2, c)
• Aufschüttungen und Abgrabungen von mehr als 1,5 m (§ 58)
• Errichtung u. wesentliche Änderung von Antennentragmasten (§ 60)
• Werbeeinrichtungen an Gebäuden (§28, Abs. 2, a)

Photovoltaikanlagen

Die Errichtung einer Photovoltaikanlage mit einer Größe über 100m² erfordert eine Bauanzeige. Zur Unterstützung beim behördlichen Anzeigeverfahren finden Sie hier ein Merkblatt mit Angaben zu den notwendigen Unterlagen und Inhalten.

Eine Photovoltaikanlage unter 100m² benötigt unter gewissen Voraussetzungen keine baubehördliche Bewilligung. Nach der Errichtung einer PV-Anlage ist jedoch einen Meldung der Bauvollendung der Baubehörde zu übermitteln. Das entsprechende Formular finden Sie hier.

Weitere Informationen zu Solarenergieanlagen finden Sie im Solar-Leitfaden.

Wie bringe ich die Bauanzeige ein?

Die Bauanzeige müssen Sie beim Referat Baupolizei und Bauphysik  schriftlich einbringen und zwar zumindest mit folgenden Unterlagen:

• Bauanzeige mit Baubeschreibung
• Lageplan (2-fach)
• Einreichpläne (2-fach)
• eine kurze technische Beschreibung
• Planunterlagen gemäß Bauunterlagenverordnung

Die Bauanzeige müssen Sie bei der Abteilung MA III - Planung, Baurecht und technische Infrastrukturverwaltung - Bauwesen-Einlaufstelle  abgeben.

Sie können die Bauanzeige entweder mit dem Online-Formular digital einreichen oder in Papierform bei der Einlaufstelle einbringen. Benutzen Sie dafür eines dieser Formulare:

Darf ich nach Einbringung der Bauanzeige sofort bauen?

Nein. Ist Ihre Bauanzeige vollständig eingebracht, entscheidet die Behörde, in diesem Fall das Referat Baupolizei und Bauphysik , innerhalb von zwei Monaten über die Zulässigkeit. Dabei bestehen folgende Möglichkeiten:

• Die Bauanzeige wird zur Kenntnis genommen – Sie bekommen eine ausdrückliche schriftliche Zustimmung vom Referat Baupolizei und Bauphysik  für die Ausführung Ihres Bauvorhabens.
• Wenn sich ergibt, dass Ihr Vorhaben eine Baubewilligung benötigt, wird Ihnen das in einem schriftlichen Bescheid mitgeteilt.
• Ist die Ausführung Ihres Vorhabens bei Unzulässigkeit aus bau- und/oder raumordnungsrechtlichen Gründen zu untersagen, wird Ihnen das ebenfalls mit schriftlichem Bescheid mitgeteilt.
• Sie haben während des laufenden Verfahrens zu jeder Zeit die Möglichkeit, Ihr Ansuchen zurückzuziehen.

Wen kontaktiere ich bei Fragen zur Bauanzeige

Bei Fragen zur Bauanzeige kontaktieren Sie das Referat Baupolizei und Bauphysik .

Wann muss ich ein Bauansuchen für eine Baubewilligung stellen?

Grundsätzlich müssen Sie ein Bauansuchen für folgende Bauvorhaben stellen (insbesondere auf Grundlage von § 28 Abs. 1 TBO):

• Neu-, Zu- und Umbau von Gebäuden
• Sonstige Änderungen von Gebäuden und die Errichtung und Änderung von sonstigen baulichen Anlagen (z.B. Carports, Terrassenüberdachungen, massive Swimmingpools, etc.), wenn dadurch allgemeine bautechnische Erfordernisse (mechanische Festigkeit, Standsicherheit, Brandschutz, etc.) wesentlich berührt werden.
• Änderung des Verwendungszwecks
• Verwendung von Räumlichkeiten zur Beherbergung von Gästen gegen Bezahlung (Kurzzeitvermietung über Online-Plattformen, wie z. B. AirBnB, Booking.com, etc.)
• Befristete bauliche Anlagen (z.B. Schul-Container)
• Freistehende Werbeeinrichtungen

Wie reiche ich ein Bauansuchen ein?

1. Für Ihr Bauvorhaben bzw. Ihre vorgesehenen baulichen Maßnahmen müssen Sie eine Einreichplanung ausarbeiten. Dabei müssen Sie die gültigen Gesetze, Verordnungen, Richtlinien und Leitfäden für den Baubereich einhalten.
2. Die Bauunterlagen müssen von einer dazu befugten Person oder Stelle verfasst sein und sind von dieser zu unterschreiben.
3. Nach Ausarbeitung der Unterlagen wenden Sie sich an die Abteilung MA III - Planung, Baurecht und technische Infrastrukturverwaltung - Koordinationsstelle für Bauansuchen und Gastgärten . Dort werden die Unterlagen überprüft.
   1. Sind die Unterlagen nicht vollständig, werden Sie darauf hingewiesen und können Ergänzungen ausarbeiten.
   2. Sind die Unterlagen vollständig und unterschrieben, geben Sie diese in der Abteilung MA III - Planung, Baurecht und technische Infrastrukturverwaltung - Koordinationsstelle für Bauansuchen und Gastgärten  ab oder benutzen Sie das Online-Formular Bauansuchen.

Welche Unterlagen sind für das Bauansuchen erforderlich?

Bei der Baubehörde, in diesem Fall das Referat Bau-, Wasser- und Anlagenrecht , müssen Sie schriftlich um Erteilung Ihrer Baubewilligung ansuchen.

Sie können das Bauansuchen entweder mit dem Online-Formular digital einreichen oder in Papierform bei der Einlaufstelle einbringen. Benutzen Sie dafür eines dieser Formulare und bringen Sie folgende Unterlagen mit:

• Online-Formular Bauansuchen oder Formular Bauansuchen (Excel) , Bauansuchen (pdf)
• technische Baubeschreibung (Excel), Baubeschreibung (pdf) (dreifach)
• Lageplan (dreifach)
• Einreichpläne (dreifach)
• Eigentumsnachweis (durch aktuellen Grundbuchsauszug) oder die ausdrückliche Zustimmung des Grundeigentümers
• Nachweis einer rechtlich gesicherten Verbindung mit einer öffentlichen Verkehrsfläche
• Nachweise für Wasserver- und Abwasserentsorgung sowie Niederschlagswasserbeseitigung
• ev. Energieausweis (abhängig vom Bauvorhaben)
• bei Neubauten und größeren Renovierungen: Darlegung der technischen, ökologischen und wirtschaftlichen Realisierbarkeit des Einsatzes von hocheffizienten alternativen Systemen
• Im Einzelfall können weitere Unterlagen eingefordert werden, z.B. bei aufwendigen Baugrubensicherungen, neuartigen Konstruktionen, Abweichungen im Brandschutz oder Vergleichbarem.

Die Bauunterlagen müssen von einer dazu befugten Person oder Stelle verfasst sein und sind von dieser zu unterschreiben.

Wie läuft das Bauverfahren ab?

Für die Abwicklung des Bauverfahrens ist das Referat Baurecht als Behörde zuständig. Das Referat koordiniert das Bauverfahren mit internen und externen Stellen.

1. Nachdem Sie Ihr Bauansuchen im Magistrat abgegeben haben, wird es registriert.
2. Dem Bauansuchen wird ein/e SachbearbeiterIn des Referates Baurecht als VerfahrensleiterIn zugeteilt.
3. Es erfolgt eine erste Vorprüfung.
4. Danach werden Gutachten und/oder Stellungnahmen von unter anderem folgenden Amtssachverständigen eingeholt:
   1. Amt Bau- und Feuerpolizei  und Referat Baupolizei und Bauphysik
   2. Amt Stadtplanung, Mobilität und Integration : Referat Projekte, Gestaltung und Ortsbildschutz
   3. Je nach baulicher Maßnahme auch:
      1. Amt Tiefbau
      2. Referat Kulturbau- und Anlagentechnik
   4. Im Einzelfall können weitere Gutachten, z. B. von dem Amt Berufsfeuerwehr , der Landesgeologie, der Wildbach- und Lawinenverbauung oder dem Bundesdenkmalamt angefordert werden.
5. Fehlen Informationen und Unterlagen zur Beurteilung Ihrer Baumaßnahmen oder erfüllt Ihr Bauansuchen nicht alle gesetzlichen Vorschriften, informiert Sie das Referat Bau-, Wasser- und Anlagenrecht  darüber. Sie können das Bauansuchen verbessern oder ändern.
6. Für den Fall, dass die geforderten Unterlagen nicht übermittelt oder Mängel nicht verbessert werden, wird Ihnen ein negativer Bescheid ausgestellt. Der Bau darf in der eingereichten Form nicht ausgeführt werden.
7. Ergibt die Überprüfung keine Mängel und alle Sachverständigen beurteilen das Bauansuchen positiv, ist die Fachbegutachtung abgeschlossen.
8. Die Behörde kann eine Bauverhandlung durchführen, wenn sie aufgrund der Art und Größe des Bauvorhabens, der Anzahl der Sachverständigen oder der Parteien notwendig ist (z. B. Neubau).
9. Der Baubescheid (= Baubewilligung) wird Ihnen, den beteiligten NachbarInnen und sonstigen Parteien des Verfahrens schriftlich zugestellt.
10. Ab Zustellung des Bescheides haben diese Parteien eine vierwöchige Beschwerdefrist. Die Beschwerde müssen Sie beim Referat Bau-, Wasser- und Anlagenrecht  eingeben.

Sie haben während des laufenden Verfahrens zu jeder Zeit die Möglichkeit, Ihr Ansuchen zurückzuziehen. 

Wie lange ist meine Baubewilligung gültig?

Sie müssen mit Ihrem Bau innerhalb von zwei Jahren nach der Erteilung der Bewilligung beginnen. Vergessen Sie nicht die Beginnanzeige.

Was muss ich bei Planänderungen während des Baus beachten?

Bei Planänderungen sollten Sie sich zuerst an das Referat Baupolizei und Bauphysik  und Referat Bauberatung und Gutachten  wenden, um abzuklären, ob die Änderungen möglich sind und welche Konsequenzen die Änderungen mit sich ziehen (Änderung der Stellplatzzahlen, Energieausweis, etc.)

Für eine Planänderung müssen Sie ein neues Bauansuchen stellen.