Bau­bewilligung & Bauanzeige

Wann brauchen Sie eine Bauanzeige oder ein Bauansuchen? Wie läuft ein Bauverfahren ab und was ist bei Planänderungen zu tun?

Baubewilligung

Brauche ich vor dem Bau eine Bewilligung?

Bevor Sie bauen, müssen Sie abklären, ob Sie eine Baubewilligung brauchen. Hier gibt es drei Stufen:

Die detaillierte Aufstellung, wann ein Bauvorhaben bewilligungsfrei, anzeige- oder bewilligungspflichtig ist, finden Sie in der Tiroler Bauordnung (§ 28 TBO)

Bauen Sie ohne eine entsprechende Bewilligung ist dies ein Verwaltungsstraftatbestand. Wird ein Schwarzbau festgestellt, weil Baumaßnahmen nicht genehmigt oder nicht entsprechend der Bewilligung ausgeführt wurden, wird ein Strafverfahren eingeleitet. Wenn nötig stellt das Referat Hochbau, Brandschutz und Bauphysik unmittelbar die Bautätigkeiten ein.

Welche Vorhaben sind bewilligungsfrei?

Unter bestimmten Voraussetzungen sind folgende Maßnahmen weder anzeige- noch bewilligungspflichtig lt. § 28 Abs. 3 TBO:

  • Maßnahmen im Inneren von Gebäuden, wenn dadurch allgemeine bautechnische Erfordernisse nicht wesentlich berührt werden.
  • der Austausch von Fenstern und Balkontüren, wenn durch diese Maßnahmen die äußere Gestaltung des Gebäudes nicht wesentlich berührt wird.
  • Erhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen an baulichen Anlagen, wenn dadurch allgemeine bautechnische Erfordernisse nicht wesentlich berührt werden
  • die Errichtung und Änderung von Einfriedungen bis zu einer Höhe von insgesamt 1,50 Metern und von Stützmauern bis zu einer Höhe von 1 Meter außer gegenüber Verkehrsflächen
  • die Errichtung, Aufstellung und Änderung von frei stehenden Werbeeinrichtungen außerhalb geschlossener Ortschaften
  • die Anbringung von Sonnenkollektoren und Photovoltaikanlagen bis zu einer Fläche von 20 m² an baulichen Anlagen, sofern sie in die Dachfläche oder Wandfläche integriert sind oder der Parallelabstand des Sonnenkollektors bzw. der Photovoltaikanlage zur Dach- bzw. Wandhaut an keinem Punkt der Außenfläche der Anlage 30 cm übersteigt
  • die Errichtung und Änderung von Geräteschuppen, Holzschuppen und dergleichen bis zu einer Grundfläche von 15 m² und einer Höhe von 2,80 Metern, sofern sie vom betreffenden Bauplatz oder einer Verkehrsfläche aus an zumindest drei Seiten von außen zugänglich sind.
    Hinweis: Diese baulichen Anlagen sind im Sinne des Tiroler Verkehrsaufschließungs- und Ausgleichsabgabengesetzes (TVAG) abgabepflichtig (Erschließungs- und Gehsteigbeitrag). Für Auskünfte steht Ihnen das Referat Referat Gemeindeabgaben - Vorschreibung - Grundsteuer/Gehwegreinigungsentgelt zur Verfügung.
  • Hagelschutznetze, Weidezelte bis 40 m², nicht begehbare Folientunnels und Bienenstände

Sind Sie nicht sicher, ob Ihr Vorhaben bewilligungsfrei ist? Dann wenden Sie sich bitte an das Referat Hochbau, Brandschutz und Bauphysik.

Bitte beachten Sie, dass es beispielsweise in einer Schutzzone gem. SOG für Sanierungsmaßnahmen (z. B. Fenstertausch, Fassadenanstrich, Dachdeckung) gestalterische Vorgaben gibt. Dafür benötigen Sie eine Bewilligung gem. SOG. Für den dadurch entstehenden Mehraufwand können Sie zusätzlich eine Förderung nach SOG beantragen.

Welche Bauvorhaben benötigen eine Bauanzeige?

Die Bauanzeige ist ein vereinfachtes Bauverfahren, mit der Sie bauliche Maßnahmen an die Behörden melden müssen.

Eine Bauanzeige brauchen Sie lt. § 28 Abs. 2 TBO für:

  • Änderungen von Gebäuden u. sonst. Baulichen Anlagen, sofern nicht bewilligungspflichtig (§ 28, Abs. 2)
  • Untergeordnete Bauteile und Balkonverglasungen (§ 28, Abs. 2, a)
  • Stützmauern und Einfriedungen bis insgesamt zwei Meter Höhe (§ 28, Abs. 2, b)
  • Terrassen, Pergolen und mobile offene Schwimmbecken mit mehr als 10.000 Litern (§ 28, Abs. 2, c)
  • Städel für landwirtschaftliche Zwecke, Bienenhäuser in Holzbauweise, Aufstellung von Folientunnel (§ 28, Abs. 2, d)
  • Sportplätze, Reitplätze, Kinderspielplätze (§ 28, Abs. 2, e)
  • Größere Renovierung von Gebäuden, sofern nicht bewilligungspflichtig (§ 28, Abs. 2, f)
  • Frei stehende Ladestationen für Elektrofahrzeuge (§ 28, Abs. 2, g)
  • Carports bis 15 m², Container bis 30 m³ sowie Parkplätze bis 200 m² (§28, Abs. 2, h)
  • Sonnenkollektoren und Photovoltaikanlagen, welche nicht in der Dach- oder Wandfläche integriert sind bzw. eine Fläche über 20 m² aufweisen (§ 28, Abs. 2, i und j)
  • Aufschüttungen und Abgrabungen von mehr als 1,5 m (§ 58)
  • Errichtung u. wesentliche Änderung von Antennentragmasten (§ 60)
  • Werbeeinrichtungen an Gebäuden (§28, Abs. 2, a)

Wie bringe ich die Bauanzeige ein?

Die Bauanzeige müssen Sie beim Referat Hochbau, Brandschutz und Bauphysik schriftlich einbringen und zwar zumindest mit folgenden Unterlagen:

  • Bauanzeige mit Baubeschreibung
  • Lageplan (2-fach)
  • Einreichpläne (2-fach)
  • eine kurze technische Beschreibung
  • Planunterlagen gemäß Bauunterlagenverordnung

Die Bauanzeige müssen Sie bei der Abteilung MA III - Planung, Baurecht und technische Infrastrukturverwaltung - Bauwesen-Einlaufstelle abgeben. Benutzen Sie dafür eines dieser Formulare:

Darf ich nach Einbringung der Bauanzeige sofort bauen?

Nein. Ist Ihre Bauanzeige vollständig eingebracht, entscheidet die Behörde, in diesem Fall die Referat Hochbau, Brandschutz und Bauphysik, innerhalb von zwei Monaten über die Zulässigkeit. Dabei bestehen folgende Möglichkeiten:

  • Die Bauanzeige wird zur Kenntnis genommen – Sie bekommen eine ausdrückliche schriftliche Zustimmung vom Referat Hochbau, Brandschutz und Bauphysik für die Ausführung Ihres Bauvorhabens.
  • Wenn sich ergibt, dass Ihr Vorhaben eine Baubewilligung benötigt, wird Ihnen das in einem schriftlichen Bescheid mitgeteilt.
  • Ist die Ausführung Ihres Vorhabens bei Unzulässigkeit aus bau- und/oder raumordnungsrechtlichen Gründen zu untersagen, wird Ihnen das ebenfalls mit schriftlichem Bescheid mitgeteilt.
  • Sie haben während des laufenden Verfahrens zu jeder Zeit die Möglichkeit, Ihr Ansuchen zurückzuziehen.

Das anzeigepflichtige Bauvorhaben ist innerhalb von zwei Jahren zu vollenden. Vergessen Sie nicht die Bauvollendungsanzeige!

Wen kontaktiere ich bei Fragen zur Bauanzeige

Bei Fragen zur Bauanzeige kontaktieren Sie das Referat Hochbau, Brandschutz und Bauphysik.

Wann muss ich ein Bauansuchen für eine Baubewilligung stellen?

Grundsätzlich müssen Sie ein Bauansuchen für folgende Bauvorhaben stellen (insbesondere auf Grundlage von § 28 Abs. 1 TBO):

  • Neu-, Zu- und Umbau von Gebäuden
  • Sonstige Änderungen von Gebäuden und die Errichtung und Änderung von sonstigen baulichen Anlagen (z.B. Carports, Terrassenüberdachungen, massive Swimmingpools, etc.), wenn dadurch allgemeine bautechnische Erfordernisse (mechanische Festigkeit, Standsicherheit, Brandschutz, etc.) wesentlich berührt werden.
  • Änderung des Verwendungszwecks
  • Verwendung von Räumlichkeiten zur Beherbergung von Gästen gegen Bezahlung (Kurzzeitvermietung über Online-Plattformen, wie z. B. AirBnB, Booking.com, etc.)
  • Befristete bauliche Anlagen (z.B. Schul-Container)
  • Freistehende Werbeeinrichtungen

Bei Fragen zur Abwicklung des Verfahrens wenden Sie sich an das Referat Baurecht.

Wie reiche ich ein Bauansuchen ein?

  1. Für Ihr Bauvorhaben bzw. Ihre vorgesehenen baulichen Maßnahmen müssen Sie eine Einreichplanung ausarbeiten. Dabei müssen Sie die gültigen Gesetze, Verordnungen, Richtlinien und Leitfäden für den Baubereich einhalten.
  2. Alle erforderlichen Unterlagen sind vom Bauherrn und von einem dazu befugten Planer (ArchitektIn, ZivilingenieurIn, VermesserIn, BaumeisterIn, etc.) zu unterschreiben.
  3. Nach Ausarbeitung der Unterlagen wenden Sie sich an die Abteilung MA III - Planung, Baurecht und technische Infrastrukturverwaltung - Koordinationsstelle für Bauansuchen und Gastgärten. Dort werden die Unterlagen überprüft.
    1. Sind die Unterlagen nicht vollständig, werden Sie darauf hingewiesen und können Ergänzungen ausarbeiten.
    2. Sind die Unterlagen vollständig und unterschrieben, geben Sie diese in der Abteilung MA III - Planung, Baurecht und technische Infrastrukturverwaltung - Koordinationsstelle für Bauansuchen und Gastgärten ab.

Wenn Sie Beratungen zu den einzelnen Vorschriften brauchen, wenden Sie sich an die Beratungsstellen.

Haben Sie Fragen zum Verfahren des Bauansuchens selbst, ist das Referat Baurecht als zuständige Behörde Ihr Ansprechpartner.

Welche Unterlagen sind für das Bauansuchen erforderlich?

Bei der Baubehörde, in diesem Fall das Referat Baurecht, müssen Sie schriftlich um Erteilung Ihrer Baubewilligung mit zumindest folgenden Unterlagen ansuchen:

  • Formular Bauansuchen (Excel),Bauansuchen (pdf)
  • technische Baubeschreibung (Formular Excel), Baubeschreibung (Formular pdf) (dreifach)
  • Lageplan (dreifach)
  • Einreichpläne (dreifach)
  • Eigentumsnachweis (durch aktuellen Grundbuchsauszug) oder die ausdrückliche Zustimmung des Grundeigentümers
  • Nachweis einer rechtlich gesicherten Verbindung mit einer öffentlichen Verkehrsfläche
  • Nachweise für Wasserver- und Abwasserentsorgung sowie Niederschlagswasserbeseitigung
  • ev. Energieausweis (abhängig vom Bauvorhaben)
  • bei Neubauten und größeren Renovierungen: Darlegung der technischen, ökologischen und wirtschaftlichen Realisierbarkeit des Einsatzes von hocheffizienten alternativen Systemen
  • Im Einzelfall können weitere Unterlagen eingefordert werden, z.B. bei aufwendigen Baugrubensicherungen, neuartigen Konstruktionen, Abweichungen im Brandschutz oder Vergleichbarem.

Alle erforderlichen Unterlagen muss der Bauherr und ein/e befugte/r PlanerIn (ArchitektIn, ZivilingenieurIn, VermesserIn, BaumeisterIn, etc.) unterschreiben.

Bei generellen Fragen zu den erforderlichen Unterlagen, wenden Sie sich an das Referat Hochbau, Brandschutz und Bauphysik.

Bei inhaltlichen Fragen zu den einzelnen Planungsgrundlagen, Gesetzen, Vorgaben & Verordnungen wenden Sie sich an die jeweils zuständige Beratungsstelle.

Bei Fragen zur Abwicklung des Verfahrens wenden Sie sich an das Referat Baurecht.

Wie läuft das Bauverfahren ab?

Für die Abwicklung des Bauverfahrens ist das Referat Baurecht als Behörde zuständig. Das Referat koordiniert das Bauverfahren mit internen und externen Stellen.

  1. Nachdem Sie Ihr Bauansuchen im Magistrat abgegeben haben, wird es registriert.
  2. Dem Bauansuchen wird ein/e SachbearbeiterIn des Referates Baurecht als VerfahrensleiterIn zugeteilt.
  3. Es erfolgt eine erste Vorprüfung.
  4. Danach werden Gutachten und/oder Stellungnahmen von unter anderem folgenden Amtssachverständigen eingeholt:
    1. Amt Bau- und Feuerpolizei und Referat Hochbau, Brandschutz und Bauphysik
    2. Amt Stadtplanung, Stadtentwicklung und IntegrationReferat Projekte, Gestaltung und Ortsbildschutz
    3. Je nach baulicher Maßnahme auch:
      1. Amt Tiefbau
      2. Referat Wasser- und Anlagenrecht
      3. Amt Mobilität und Umwelt
    4. Im Einzelfall können weitere Gutachten, z. B. von dem Amt Berufsfeuerwehr, der Landesgeologie, der Wildbach- und Lawinenverbauung oder dem Bundesdenkmalamt angefordert werden.
  5. Fehlen Informationen und Unterlagen zur Beurteilung Ihrer Baumaßnahmen oder erfüllt Ihr Bauansuchen nicht alle gesetzlichen Vorschriften, informiert Sie das Referat Baurecht darüber. Sie können das Bauansuchen verbessern oder ändern.
  6. Für den Fall, dass die geforderten Unterlagen nicht übermittelt oder Mängel nicht verbessert werden, wird Ihnen ein negativer Bescheid ausgestellt. Der Bau darf in der eingereichten Form nicht ausgeführt werden.
  7. Ergibt die Überprüfung keine Mängel und alle Sachverständigen beurteilen das Bauansuchen positiv, ist die Fachbegutachtung abgeschlossen.
  8. Die Behörde kann eine Bauverhandlung durchführen, wenn sie aufgrund der Art und Größe des Bauvorhabens, der Anzahl der Sachverständigen oder der Parteien notwendig ist (z. B. Neubau).
  9. Der Baubescheid (= Baubewilligung) wird Ihnen, den beteiligten NachbarInnen und sonstigen Parteien des Verfahrens schriftlich zugestellt.
  10. Ab Zustellung des Bescheides haben diese Parteien eine vierwöchige Beschwerdefrist. Die Beschwerde müssen Sie beim Referat Baurecht eingeben.

Sie haben während des laufenden Verfahrens zu jeder Zeit die Möglichkeit, Ihr Ansuchen zurückzuziehen. 

Bei Fragen zur Abwicklung des Bauverfahrens wenden Sie sich an das Referat Baurecht.

Wie lange ist meine Baubewilligung gültig?

Sie müssen mit Ihrem Bau innerhalb von zwei Jahren nach der Erteilung der Bewilligung beginnen. Vergessen Sie nicht die Beginnanzeige.

Bei Fristversäumnis erlischt die Baubewilligung. 

Was muss ich bei Planänderungen während des Baus beachten?

Bei Planänderungen sollten Sie sich zuerst an das Referat Hochbau, Brandschutz und Bauphysik und Referat Bauberatung und Gutachten wenden, um abzuklären, ob die Änderungen möglich sind und welche Konsequenzen die Änderungen mit sich ziehen (Änderung der Stellplatzzahlen, Energieausweis, etc.)

Für eine Planänderung müssen Sie ein neues Bauansuchen stellen.

Zuletzt aktualisiert am 11.11.2022