Schlichtungsstellen I & II

Wer kann sich an die Schlichtungsstellen wenden?

Sie können Sich an die Schlichtungsstellen wenden, wenn Sie in einem Mietvertragsverhältnis sind. Beispiele:

• Sie sind VermieterIn und wollen einen Streit mit einer/einem MieterIn beilegen.
• Sie sind MieterIn und wollen einen Streit mit Ihrer/Ihrem VermieterIn beilegen.

Dabei ist es unerheblich, ob es einen schriftlichen oder nur einen mündlichen Mietvertrag gibt. Sobald Sie in einem Mietverhältnis stehen, gibt es immer einen Vertrag.

Außerdem können Sie sich an die Schlichtungsstelle wenden, wenn Sie die Nutzwerte (Wohnungseigentumsanteile) neu festsetzen wollen.

Zu welchen Themen kann ich mich an die Schlichtungsstellen wenden?

Grundsätzlich geht es bei den Schlichtungsstellen um Fragen der MieterInnen- und VermieterInnenrechte. Es gibt zwei Schlichtungsstellen mit verschiedenen Zuständigkeiten.

Die Schlichtungsstellen sind keine allgemeinen Beratungsstellen – das heißt, Sie müssen immer einen Antrag formulieren, wenn Sie die Schlichtungsstelle befassen wollen.

Das Referat Schlichtungsstelle 1  können Sie unter anderem befassen, wenn Sie:

• als HauptmieterIn anerkannt werden wollen.
• Sie als VermieterIn Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten durchführen wollen.
• wenn Sie wollen, dass der/die VermieterIn die Mietwohnung renoviert, nachdem sie unbewohnbar geworden ist.
• wenn Sie als VermieterIn Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten oder Änderungen in der Wohnung durchführen wollen.
• als MieterIn ausziehen und die Kosten für Arbeiten an der Wohnung erstattet bekommen wollen oder Sie als VermieterIn diese Kosten nicht erstatten wollen.
• wenn Sie die Wohnung tauschen wollen.
• wenn Sie wissen wollen, ob der Mietzins zulässig oder angemessen ist.
• wenn Sie eine Pauschalmiete aufschlüsseln wollen.
• wenn Sie den Anteil der Wohnung an den Gesamtkosten des Hauses prüfen wollen (Betriebskostenschlüssel).
• wenn die Miete zeitlich befristet wegen umfangreichen Erhaltungsarbeiten am Haus erhöht wird und diese Kosten nicht durch die Mietzinsreserve und die laufende Miete gedeckt sind.
• wenn sie verbotene Leistungen und Entgelte zurückfordern wollen.

Detaillierte Aufgabengebiete Schlichtungsstelle I

• nach § 37 Abs. 1 Mietrechtsgesetz (MRG) - außer Kautionen
• nach § 22 Abs. 1 Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG)

Das Referat Wohnbau-Förderungen, Schlichtungsstelle 2 - Schlichtungsstelle II  können Sie unter anderem befassen, wenn Sie:

• die Höhe der Kaution festlegen wollen, die zurückgefordert werden kann, vorausgesetzt Ihr Mietverhältnis unterliegt dem Mietrechtsgesetz.
• die Abrechnung der Kosten nach tatsächlichem Verbrauch durchsetzen wollen (und gegebenenfalls den notwendigen Einbau von Vorrichtungen, um den tatsächlichen Verbrauch messen zu können; z.B. Einbau von Zählern).
• Heiz- und Warmwasserkosten trennen wollen.
• die Richtigkeit der Abrechnung prüfen wollen.
• die Nutzwerte (Wohnungseigentumsanteile) neu festsetzen wollen (Parifizierung).
• wenn Nutzwerte durch ein privates Gutachten berechnet wurden und dieses Gutachten gegen die Grundsätze der Nutzwertberechnung verstößt (§9 Abs. 2 Z1 WEG).

Detaillierte Aufgabengebiete Schlichtungsstelle II

• nach § 37 Abs.1  Mietrechtsgesetz – Feststellung der Höhe des rückforderbaren Kautionsbetrages in Verbindung mit § 16b MRG
• nach § 25 Abs.1  Verfahren nach dem Heizkostenabrechnungsgesetz (HeizKG)
• nach § 9 Abs. 2  Wohnungseigentumsgesetz (WEG) – Änderung der Nutzwerte

Wie läuft das Verfahren bei den Schlichtungsstellen ab?

1. Sie stellen schriftlich einen Antrag bei der jeweiligen Schlichtungsstelle.
   1. Der Antrag ist kostenlos und muss keiner bestimmten Form entsprechen.
   2. Allerdings gibt es einige Mindestanforderungen. Folgende Informationen müssen angegeben werden:
      1. Name und Adresse AntragstellerIn
      2. Name und Adresse AntragsgegnerIn
      3. betroffenes Wohnobjekt
      4. Gegenstand des Antrages, zum Beispiel „Rückerstattung der Kaution“.
   3. Ist die Schlichtungsstelle für Ihr Anliegen zuständig, erklären die SachbearbeiterInnen Ihnen das Verfahren und teilen Ihnen mit, welche weiteren Unterlagen für den Antrag erforderlich sind.
2. Die Schlichtungsstelle hat die Pflicht, den Sachverhalt zu erheben (Amtswegigkeit).
3. Die Schlichtungsstelle stellt den Antrag an den/die AntragsgegnerIn zu. Damit beginnt das Verfahren zu laufen.
4. Bei Bedarf beraumt die Schlichtungsstelle eine mündliche Verhandlung mit allen Beteiligten an.
5. Die Schlichtungsstelle sammelt weitere Beweise, vernimmt ZeugInnen, macht evtl. einen Lokalaugenschein, etc. Dabei haben alle Parteien eine Mitwirkungspflicht.
6. Die Verhandlung wird oft dazu genutzt, um Vergleichsgespräche zu führen. Einigen sich die Parteien auf einen Vergleich, wird dieser protokolliert. Das Verfahren ist dann erledigt.
7. Gibt es keinen Vergleich, endet das Verfahren nach den Ermittlungen mit einem Bescheid. Innerhalb von vier Wochen ab Zustellung kann jede Partei gegen den Bescheid das Bezirksgericht anrufen. Geschieht dies, tritt die Entscheidung der Schlichtungsstelle außer Kraft.
8. Wird kein Rechtsmittel erhoben, ist die Entscheidung der Schlichtungsstelle rechtskräftig und vollstreckbar.
9. Kommt das Verfahren bei der Schlichtungsstelle innerhalb von drei Monaten zu keinem Abschluss, kann jede Partei direkt das Bezirksgericht anrufen. In einem solchen Fall stellt die Schlichtungsstelle das Verfahren ein.

Entstehen Kosten, wenn ich mich an die Schlichtungsstelle wende?

• Der Antrag bei der Schlichtungsstelle ist kostenlos.
• Lässt sich eine der Parteien vertreten, beispielsweise von einem Rechtsanwalt, trägt diese Kosten die Partei selbst. Es gibt auch keinen Kostenersatz, da die Kostenersatzregelung des Außerstreitgesetzes (§ 78 AußStrG) beim Verfahren einer Schlichtungsstelle nicht gelten.
• Wird ein Gericht angerufen, tragen die Parteien die Kosten der Vertretung durch einen Rechtsanwalt, Notar oder Interessenvertreter (§ 37 Abs. 3 Ziff 17).

Auf welcher Seite steht die Schlichtungsstelle?

Die Schlichtungsstelle ist keine Interessensvertretung von MieterInnen, VermieterInnen oder WohnungseigentümerInnen. Sie ist eine neutrale Stelle mit einem gesetzlichen Auftrag. In einem ersten Schritt wird versucht, den Streit mit einem Vergleich zu schlichten. Ist das nicht möglich, fällt die Schlichtungsstelle eine Entscheidung und ist befugt, einen Bescheid auszustellen (siehe Verfahrensablauf).